De nombreux investisseurs locatifs espèrent faire une bonne affaire grâce à la Loi Pinel. Cependant, certaines études montrent que cet incitatif fiscal n’est pas aussi lucratif qu’il n’y paraît. En bref, voici les raisons pour lesquelles il n’est pas si intéressant d’investir dans Pinel.
Plan de l'article
Le prix de la nouvelle propriété est trop élevé
nouvelles propriétés sont vendues entre 20 et 30 % plus chères que les anciennes propriétés Les , ce qui a toujours été le cas depuis l’introduction des systèmes d’impôt foncier. La raison ? Attirés par la promesse d’un allégement fiscal très avantageux, les clients sont prêts à tout faire pour terminer la transaction. Pour leur part, les promoteurs profitent de l’occasion pour gonfler leurs marges. Cependant, afin d’investir dans l’immobilier rentable, il est tout à fait possible d’opter pour l’ancien. Non seulement c’est moins cher, mais ce créneau d’investissement permet également de déduire le travail de l’assiette fiscale.
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De plus, à partir de lapuisqu’il a déjà un loyer en termes de demande de location, il offre le même loyer ou même plus élevé que celui d’une nouvelle propriété, ce qui équivaut à peu près à la même chose qu’un Pinel dit. En passant, l’acquisition de biens immobiliers bien au-delà de sa valeur normale signifie réduire les chances d’obtenir un retour sur investissement rapide. Pour bien comprendre les enjeux d’une telle décision, faire une simulation Pinel 2019 lit.
Les logements marqués par le Pinel présentent un risque de location
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La base d’un investissement locatif est de trouver un locataire. Cette tâche semble toujours simple sur le papier, mais la réalité est parfois très différente. En effet, de nombreux logements Pinel ont de la difficulté à trouver des locataires . Le fait est que le nombre de constructions dans certaines zones éligibles à cette législation tend à augmenter, ce qui entraîne une augmentationde la concurrence pour les offres de location. Il n’est pas rare de voir des propriétaires obligés de réduire leur loyer pour gagner de la visibilité. Dans certains cas, les logements en question restent vacants pendant plusieurs mois, phénomène qui réduira considérablement les revenus locatifs.
Dans ce cas, l’investisseur peut devoir rembourser les sommes déduites si la période de vacances est trop prolongée. Certes, pour corriger ce problème, certaines zones admissibles en vertu de la Loi Pinel ont été déclassées en 2018 , mais il reste à voir si ces localités ont vraiment une question de loyer plus élevé que l’offre. Dans tous les cas, le risque demeure particulièrement pour les investisseurs sans espèces qui comptent sur un levier de crédit pour rembourser le prêt.
Les nouveaux produits sont moins
rentables Pour convaincre l’acheteur d’acheter, les promoteurs immobiliers ont souvent tendance à gonflerartificiellement la rentabilité de l’opération ne montrant que le taux brut de rendement de l’investissement. Toutefois, pour être pertinente, cette variable doit être inférieure aux coûts et frais associés à l’acquisition et à la détention du bien, c’est-à-dire le coût de l’engagement de location, qui varie entre 6 et 12 ans. En effet, même si l’on s’attend à ce que Pinel favorise l’accès au logement intermédiaire grâce à des plafonds de loyer moyens inférieurs de 20 % à ceux du marché, il n’est pas rare que les loyers soient supérieurs à ce seuil.
Cependant, un locataire qui décide de vivre dans un nouveau logement ne sera pas disposé à payer 10 ou 20 % de plus pour deux logements de la même catégorie. A Marseille, par exemple, le plafond du Pinel est fixé à 12,50 euros le mètre carré le loyer moyen du marché peine à atteindre 11, 20 euros . En conséquence, la rentabilité est affectée négativement. Et avec unloyer de marché tournant autour de 550 euros contre 615 euros à Pinel, un logement de 50 m2 vendu à 5.530 euros par m2 ne produira que 2, 4% du rendement, contre 3, 4% dans l’ancien.
Pire encore, à la fin de la période d’avantages fiscaux, les investisseurs Pinel vont revendre leur ancienne propriété. Par conséquent, le prix de revente pourrait tomber en dessous du prix d’achat initial, ce qui constituera une perte si le montant des économies d’impôt réalisées n’excède pas cette différence.
Résumé
- 1 Le prix de la nouvelle propriété est trop élevé
- 2 logements étiquetés Pinel impliquent un risque de loyer
- 3 La nouvelle propriété est ménoredditice
