Financement immobilier en France voisine : les cigales se transforment en fourmis L’euro se renforce face au franc suisse. Dans certaines régions de France, l’immobilier est en baisse.
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Cette publication explique comment réduire les risques liés au financement« cigales » se préparent à devenir des « fourmis ». Que les !
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Une première publication a présenté comment réduire les risques liés à l’habitat.
Une justification économique
Se loger ne relève pas du choix, mais de la nécessité. On loue ou on achète, point. Pour trancher, on regarde le montant du loyer et celui de la mensualité d’emprunt. La logique est simple et implacable : si le loyer dépasse la mensualité de crédit, l’achat semble plus attractif. Si c’est l’inverse, la différence payée en plus chaque mois pour le crédit constitue l’effort consenti pour devenir propriétaire.
Voici trois réalités qu’on ne peut ignorer :
- Un loyer payé, c’est de l’argent qui ne reviendra pas. Il s’envole, sans retour.
- L’effort d’achat, lui, finit par payer : un jour, la mensualité ou le loyer disparaît, laissant place à la pleine propriété.
- Contracter un prêt immobilier, c’est s’exposer à des risques. Ils existent, il s’agit de les appréhender avec méthode.
En revanche, tant que la revente n’a pas eu lieu, impossible de garantir un bénéfice à la sortie. L’avenir réserve parfois des surprises, bonnes ou mauvaises.
Risque financier lié à la durée du prêt
Le propriétaire qui garde son bien principal, même en le louant, traverse sans trop de dégâts une baisse du marché immobilier. Mais si les loyers chutent lourdement, l’effort consenti pour acheter peut finir par sembler disproportionné.
Dans la région frontalière, la vitalité économique suisse soutient le marché locatif. Certains biens, d’ailleurs, sont plus simples à acheter qu’à louer. C’est un fait : le marché ne se montre pas toujours aussi souple qu’on l’imagine.
Un autre risque guette : la dépréciation liée à un environnement dégradé ou à un quartier qui se détériore. Ce scénario reste peu fréquent près de la frontière, mais il existe.
Il faut aussi se rappeler qu’en moyenne, un bien reste détenu 7 ans en France. Nombreux sont les crédits qui ne vont pas jusqu’à leur terme.
Risque financier en cas d’interruption de crédit
Une séparation, un changement de région, un nouvel enfant… Ces événements bouleversent les plans. Vendre devient alors inévitable. La question surgit : combien vaut le logement acheté il y a quelques années ?
Dans le secteur frontalier, le vrai danger ne vient pas tant de la baisse des prix immobiliers que de la variation du taux de change. La majorité des frontaliers achètent en euros, mais empruntent en francs suisses.
Revenons sur un exemple concret : ceux qui ont acheté en 2007 avec un prêt en francs suisses et revendu en 2010 ont découvert que le prix de vente en euros ne couvrait plus la dette contractée en francs suisses. Ils avaient emprunté avec un taux de change à 1,60 CHF, mais ont remboursé avec un euro tombé à 1,20 CHF.
Dans certains cas, il a fallu combler la différence de sa poche. Certains ont dû recourir à un crédit à la consommation pour solder la somme due à la banque.
Le taux de change reste imprévisible et le salarié transfrontalier doit composer avec cette incertitude. Être bien accompagné, rester prudent : voilà les seuls leviers fiables.
Amortir, et vite si possible
Amortir, c’est tout simplement rembourser progressivement le capital emprunté. Plus on le fait rapidement, plus la dette envers la banque s’allège. Et si la vente intervient avant la dernière échéance, le capital restant dû sera limité. Résultat : davantage de liquidités pour envisager un nouveau projet.
Pour une résidence principale, opter pour l’amortissement « in fine » n’a guère de sens : si la vente intervient avant le terme, rien n’aura été remboursé. Ce type de montage concerne plutôt les crédits relais, utilisés en attendant la vente d’un autre bien.
Le remboursement indirect (via le troisième pilier) s’adresse aux emprunteurs avertis, avec une stratégie solide : apport conséquent, remboursement partiel, durée courte, pas de revente en vue… Sinon, gare aux mauvaises surprises.
France et Suisse : deux logiques d’amortissement
Beaucoup de Suisses achètent en France en sollicitant une banque française. Il faut pourtant bien comprendre que la manière de rembourser diffère selon le pays.
En Suisse, la banque exige une contribution nette élevée (souvent plus de 20 %), mais l’emprunteur garde la main sur le rythme de remboursement. Il peut aller très lentement : à 2 % par an, il faudrait 50 ans pour solder la dette.
Une banque française se contente d’un apport initial plus réduit, mais le prêt doit être intégralement remboursé à la date prévue.
Pour illustrer ces différences :
- Au début, le système suisse (avec apport conséquent) permet de récupérer plus facilement lors d’une revente.
- À mi-parcours, les modèles suisse et français se rapprochent.
- À la fin, celui qui a emprunté en France a soldé sa dette. En Suisse, il en reste souvent une partie. Fiscalement intéressant en Suisse, mais moins avantageux lors de la revente, puisque la dette vient en déduction du montant perçu.
Limiter l’exposition au taux de change
La répartition de vos revenus, aujourd’hui et demain, doit guider la stratégie d’emprunt, surtout si les salaires du foyer proviennent à la fois de France et de Suisse. Idéalement, la part des revenus en francs suisses et en euros devrait correspondre à la part des charges dans chacune de ces devises. Cela conduit parfois à souscrire deux lignes de crédit : l’une en euros, l’autre en francs suisses.
Quand tous les revenus sont en CHF, l’emprunt dans cette devise protège tant que le bien est conservé. Mais lors de la revente, la transaction s’effectue en euros : il faudra alors convertir les fonds pour rembourser le prêt en CHF. Si l’euro s’est affaibli entre-temps, et que l’amortissement n’a pas été suffisant, le vendeur risque de devoir sortir de l’argent supplémentaire, simplement pour solder le crédit.
Face à cette incertitude, ceux qui ne prévoient pas de s’installer durablement dans la région devraient répartir leur emprunt entre francs suisses et euros. Cela permet de profiter des taux d’intérêt bas du franc suisse, tout en sécurisant une partie du prêt dans la devise de revente. C’est notamment la voie choisie par de nombreux primo-accédants, qui combinent un prêt à taux zéro (PTZ) en euros avec un crédit en devise étrangère.
Activer toutes les aides disponibles
La PTZ, soumise à des conditions de ressources et réservée au neuf, est peu mobilisée en France voisine. Pourtant, elle mérite d’être étudiée, surtout pour les jeunes travailleurs frontaliers dont les revenus sont parfois modestes. Ce dispositif peut rendre possible un projet à prix contenu.
Le deuxième pilier constitue un atout pour qui démarre sans gros apport. Même si les règles suisses ne s’appliquent pas aux banques françaises, ces dernières s’attendent à voir un client installé depuis plus de 5 ans en Suisse disposer d’une épargne conséquente. Mieux vaut donc se constituer un matelas financier avant de monter son dossier.
Les banques ayant relevé leurs marges sur les taux variables indexés sur le Libor en CHF, ces formules sont devenues moins attractives. Aujourd’hui, avec des taux fixes historiquement bas en francs suisses, le Libor CHF ou les taux plafonnés ne séduisent plus guère.
Immobilier : la prudence avant tout
Imaginer que la pierre garantit systématiquement un gain, c’est se rapprocher dangereusement de la spéculation. Lorsque la question de la valeur de revente préoccupe et que la priorité reste de limiter les pertes, on n’est plus dans un jeu de hasard, mais dans une démarche rationnelle.
Il y a vingt ans, on parlait d’épargne-crédit pour financer sa résidence principale : le crédit était vu comme une épargne imposée. Aujourd’hui, il faut d’abord passer par une phase d’épargne pure pour constituer un apport.
Pour les prêts en devises, qui sont bien plus complexes qu’un crédit en euros, il ne s’agit pas seulement d’épargner : une analyse approfondie s’impose, sans oublier le cadre fiscal, souvent complexe entre Suisse et France. L’époque du casino est révolue : mieux vaut s’inspirer de la gestion rigoureuse d’un bon père de famille.
Des cigales aux fourmis : la transformation
Acquérir un logement tout près de l’économie suisse, sur un marché français encadré, peut valoir le détour. La réglementation y protège souvent l’acheteur, et la proximité de la Suisse dynamise le secteur.
Reste que pour les banques, ce qui compte n’est pas tant le salaire que la capacité à épargner. Les établissements prêtent plus volontiers à ceux qui savent mettre de côté, à ceux qui anticipent. Les comportements prudents sont récompensés. Au fond, devenir propriétaire en zone frontalière, c’est accepter de passer du chant insouciant de la cigale à la stratégie patiente de la fourmi. Et dans la course à la sécurité, rien ne remplace l’avance prise sur son propre avenir.
