Financement immobilier en France voisine : les cigales se transforment en fourmis L’euro se renforce face au franc suisse. Dans certaines régions de France, l’immobilier est en baisse.
Devriez-vous acheter dès maintenant en France voisine ?
Cette publication explique comment réduire les risques liés au financement« cigales » se préparent à devenir des « fourmis ». Que les !
Une première publication a présenté comment réduire les risques liés à l’habitat.
Plan de l'article
- Une justification économique
- Risque financier lié à un prêt « atteint sa fin »
- Risque financier en cas d’interruption de crédit
- Amortissement, amortissement le plus rapidement possible…
- Différence d’amortissement en France et en Suisse
- Réduire l’exposition aux taux de change
- Jouez à toutes les améliorations
- Immobilier — Casino
- Les cigales se transformeront en fourmis
Une justification économique
Le logement est une nécessité. Vous louez ou achetez. Pour décider, nous comparons le loyer et le paiement mensuel du crédit.
Si le loyer est plus cher que le paiement mensuel du crédit, il est intéressant a priori de l’acheter. Si le loyer est moins cher, le prix supplémentaire que vous paierez pour vos paiements de crédit mensuels est votre effort mensuel pour être propriétaire.
Il y a trois choses dont nous sommes sûrs :
- Lorsque vous louez, votre loyer est « perdu ».
- Lorsque vous faites l’effort d’acheter, un jour, vous n’aurez pas à payer de loyer ou de mensualités.
- Le financement d’un achat immobilier comporte des risques qui sont mieux traités méthodiquement.
Il y a une chose dont nous ne sommes pas sûrs : tant que la propriété n’est pas vendue, vous ne pouvez pas être sûr de gagner à la revente .
Risque financier lié à un prêt « atteint sa fin »
Le propriétaire qui maintient sa résidence principale et ne la vend pas (en la louant par exemple) est protégé contre une baisse du marché immobilier. Mais une forte baisse du loyer peut conduire à juger de l’effort pour acheter trop .
Dans la zone frontalière, la forte activité économique en Suisse maintient la marché locatif . De plus, certains types de biens sont difficiles à louer, il est plus facile de les trouver pour les acheter.
Le deuxième risque est une perte de valeur immobilière causée par une nuisance ou un quartier qui perd de sa qualité. Elle est rare dans les zones frontalières.
Mais gardez à l’esprit qu’en moyenne, les produits ne sont conservés que 7 ans en France. Beaucoup de crédits « ne passent pas ».
Risque financier en cas d’interruption de crédit
Se séparer, sortir de la zone, avoir besoin d’une chambre d’enfant supplémentaire… ce sont des choses qui se passent. Dans ce cas, vous devez vendre et affronter le marché : combien vaut aujourd’hui ma maison achetée il y a 4 ans ?
Dans la région frontalière, le risque le plus important n’est pas la chute du prix de l’immobilier, mais l’évolution du taux de change . C’est juste que la plupart des voyageurs transfrontaliers achetez en euros et empruntez en francs suisses.
Les achats effectués en 2007 avec un prêt en devises, revendu en 2010, ont révélé que le prix de revente en euros ne couvrait plus le montant emprunté en francs suisses. Ils ont acheté en empruntant en CHF avec un taux de change de 1,60 CHF. Ils ont été revendus en remboursant le crédit avec un euro à 1,20 CHF.
Les propriétaires ont dû payer la différence de leur poche . Beaucoup ont pris le crédit à la consommation pour finir de retourner l’argent à la banque.
On ne peut jamais tout contrôler et la variabilité des taux de change affectera toujours la vie du travailleur transfrontalier. L’emprunteur doit donc pouvoir être accompagné et conseillé, et faire preuve de prudence.
Amortissement, amortissement le plus rapidement possible…
amortissement est le rendement du capital qui vous a été prêté. Plus vite vous annulez, plus vite vous réduirez votre dette envers votre banc. Si vous devez vendre avant la fin du prêt, vous aurez moins à payer en banque. Vous en aurez donc plus dans votre poche pour votre prochain projet L’ .
Pour une résidence principale, nous ne recommandons pas l’amortissement « in fine » car si vous devez revendre pendant la période, vous n’aurez rien déprécié. Pour une résidence principale, l’amortissement « in fine » doit être réservé au « crédit relais » (crédit pris en attendant la vente du bien précédent…).
Par conséquent, le « remboursement indirect » (avec le troisième pilier) devrait être réservé aux emprunteurs bien informés ayant un projet solide (contribution substantielle, remboursement partiel, court terme, aucune revente prévue…).
Différence d’amortissement en France et en Suisse
De nombreux Suisses viennent acheter en France et emprunter auprès d’une banque française. Vous devez garder à l’esprit que l’amortissement est différent entre deux pays.
En SuisseUne banque française, la contribution nette est élevée (plus de 20 %), mais le taux de remboursement reste « entre les mains » de l’emprunteur. Il peut être faible (un taux de remboursement de 2 % correspond au remboursement total de la dette sur 50 ans). a besoin d’une contribution initiale réduite, mais le prêt est remboursé intégralement à la date de fin.
- Au début du prêt, la méthode suisse avec une contribution nette élevée vous permet de récupérer lors de la revente.
- Au milieu du prêt, la contribution suisse et l’amortissement français approchent.
- À la fin du prêt, l’emprunteur d’une banque française aura remboursé intégralement sa dette. L’emprunteur d’une banque suisse continuera d’avoir des dettes. S’il est intéressant pour les impôts suisses, il l’est moins en revente, car cette dette réduira ce qui restera dans la poche de l’emprunteur.
Réduire l’exposition aux taux de change
Selon la source de vos revenus actuels et futurs, il peut être important de réduire votre exposition au taux de change . S’il y a des revenus en euros et des revenus en francs suisses dans le ménage (chacun travaille d’un côté différent de la frontière), il faut veiller à ce que la répartition des revenus en francs suisse/euros corresponde à la répartition des dépenses en francs suisse/euros. Cela peut conduire à des emprunts avec une ligne de crédit en euros et une ligne de crédit en francs suisses.
Si tous vos salaires sont en francs suisses (CHF), vous empruntez dans cette devise. Tant que vous conservez l’actif, l’effet de la devise sera effacé. Mais si vous devez vendre, la vente se fera en euros. Pour rembourser le crédit, ces euros doivent être changés en CHF. Si, entre-temps, l’euro a chuté et n’a pas été suffisamment amorti, vous devrez peut-être retourner plus en CHF de ce que vous avez emprunté .
Pour réduire ce risque, nous recommandons à ceux qui ne prévoient pas de rester dans la région d’emprunter une part en francs suisses et une partie en euros. Ainsi, ils pourront mélanger les faibles taux d’intérêt du franc suisse et les prêts dans la devise de revente (l’euro). C’est ce que font les primo-accédants (nouveaux propriétaires) dans le nouveau. Ils bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ) en euros qui complète le prêt en devises étrangères.
Jouez à toutes les améliorations
La PTZ étant soumise à des besoins en ressources et limitée à de nouvelles ressources, cette aide est moins utilisée en France voisine. Mais tous les jeunes travailleurs frontaliers n’ont pas de salaires élevés, de sorte que ce produit doit être étudié pour la construction à des prix ajustés.
Un deuxième pilier peut être utilisé si vous êtes jeune et que vous n’avez qu’un faible apport initial. Bien que les restrictions Les entreprises suisses au financement d’un achat immobilier avec un second pilier ne s’appliquent pas aux banques françaises, elles attendent qu’un futur client qui travaille en Suisse depuis plus de 5 ans ait d’importantes économies. Par conséquent, il est préférable d’économiser avant de rechercher un bon financement.
Maintenant que les banques ont augmenté leurs marges sur les taux variables pour le Libor en CHF, le taux d’intérêt variable est moins pertinent. Avec un taux fixe historiquement bas de CHF , le Libor CHF ou des taux limités sont rarement utilisés pour le moment.
Immobilier — Casino
Quand on pense que la pierre est une « martingale » qui permet de gagner à chaque fois, cela signifie que l’on se trouve dans une bulle immobilière. Si vous vous interrogez sur la valeur de revente de votre investissement et que vous prenez soin de réduire la perte potentielle, c’est parce que vous êtes prudent et que vous ne voyez pas l’immobilier comme un jeu de casino.
Pour financer une résidence principale, nous parlions d’épargne-crédit il y a 20 ans. Le crédit a été considéré comme une épargne obligatoire. Aujourd’hui, une première phase d’économies pures est nécessaire pour apporter une contribution.
Pour les prêts en devises qui sont plus complexes que les prêts en euros, la phase d’épargne doit être suivie d’une étude détailléegestion des « bons parents ». . Enfin, avec toutes les modifications fiscales françaises, une analyse fiscale est souvent nécessaire pour ces projets couvrant les impôts suisses et français. Nous sommes loin du casino, nous sommes plus proches de la bonne
Les cigales se transformeront en fourmis
Achetez au plus près de l’économie suisse dynamique et innovante, sur un marché immobilier français avec des réglementations strictes qui protègent l’acheteur… Oui, cela peut être intéressant.
Mais j’ai compte tenu du fait que, aux yeux des banques, l’important n’est pas le salaire, mais la capacité d’épargner . Ils favorisent fortement le comportement des « fourmis » par rapport à celui des « cigales ».
