Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?

L’amortissement est l’un des principaux atouts de la location meublée. C’est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des locataires en meublé de payer très peu ou pas d’impôt du tout.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise par exemple. Cette perte de valeur , liée à l’usure normale de l’objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui réduira le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé . L’amortissement permettra donc à la société de payer moins d’impôts, en venant pour saper le résultat imposable.

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Dans la location meublée, nous estimons que la propriété louée s’use chaque année , et nous allons répercuter cette perte de valeur comme un fardeau sur le revenu imposable . Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat afin d’approcher un résultat proche ou égal à 0, et donc de ne pas payer d’impôt sur l’activité.

A savoir : Est-il possible d’amortir une ancienne propriété, ou acheté il y a un certain nombre d’années ? La réponse est OUI ! Toute dépréciation commence à partir du moment où le locataire en meublé passe au régime réel, indépendamment de l’« âge » de la propriété ou de la date d’achat.

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L’amortissement de la propriété meublée en LMNP

L’amortissement de la propriété est calculé dans un très est exact et souvent une source d’erreur lors de la production d’une déclaration de revenus de location meublée sur son propre.

En effet, ces dernières années, l’administration exige que l’amortissement soit calculé par composants , au sens de l’article 311-2 de la le Plan comptable général.

L’amortissement des composantes consiste à décomposer et à répartir la valeur de l’actif sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que terrain, le design d’intérieur ou le grand travail.

Chaque composante correspond à un pourcentage de la valeur de l’actif et a une période d’amortissement spécifique. Lors du choix de ces valeurs, il faut prendre soin de respecter les temps d’utilisation normaux de chaque composant, ainsi que leur proportion par rapport à la valeur totale de la propriété (p. ex. : le terrain qui représente 15 % de la part moyenne du bien n’est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin/terrasse).

Une fois que cette peinture a été établie avec les diverses composantes à amortir, leur valeur et leur durée d’amortissement, il sera nécessaire de calculer l’amortissement de chaque composant d’une manière linéaire, en ajoutant les montants d’amortissement des diverses composantes pour déterminer l’amortissement annuel du bien.

L’amortissement du mobilier et des travaux en location meublée

Lorsque vous déclarez votre revenu de location meublé au Régime Réel simplifié, vous pouvez également humidifier les meubles présents dans la propriété louée ainsi que les travaux qui y sont effectués.

Pour être rembourré, le la valeur unitaire de ces opérations doit être supérieure à 598€ TTC et Les factures doivent être postérieures à la date de début présent sur votre déclaration P0i. Les meubles et les travaux sont amortis de façon linéaire sur une durée de vie représentative de leur durée de vie.

Amortissement non utilisé

Le l’amortissement ne peut pas créer un déficit.

Donc, dans une situation où vos dépenses couvrent déjà tous vos revenus, vous ne pourrez pas facturer l’amortissement pour l’année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, nous allons « stocker » cette dépréciation non déduite pour les facturer si nécessaire au cours des années suivantes .

Savoir  : Ces amortissements réinstables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable, qui ne peut être utilisé que sur une période de 10 ans.

Amortissement et imposition des gains en capital

Contrairement à ce que l’on pourrait penser quand on découvre le mécanisme d’amortissement des locations meublées , il y a n’a aucune incidence sur la valeur ajoutée lors de la vente de meubles amortis dans le cadre de la LMNP à Simplified Real .

Cependant, il y a une situation où l’amortissement du bien a une incidence sur l’impôt sur les gains plus élevés  : si vous avez un Activité de location meublée assujettie à l’impôt sur les sociétés , comme cela peut être le cas lors de la location meublée dans un SCI, le montant de l’impôt sur les gains plus élevés sera calculé en fonction de la valeur amortie du bien.

Conclusion sur l’amortissement de la LMNP

Comme nous l’avons vu dans cet article, l’amortissement est clairement l’un des éléments clés de la location meublée au plan réel simplifié . Effectué dans les règles, il vous permet de réalisez d’importantes économies d’impôt sur votre entreprise !

Il est cependant important de préciser qu’il est impératif d’être accompagné afin de faire votre déclaration de revenus locatifs meublés au Réal simplifié . Une erreur sur l’un des Cerfa déclarative ou lors du calcul de l’amortissement pourrait rendre ce régime très restrictif, défavorable et vous obligerait à faire appel à un professionnel pour faire des déclarations correctives pour les années que vous avez déclarées seul, ce qui pourrait deviennent particulièrement chères.

Quelles astuces et stratégies pour amortir l’imposition sur vos revenus LMNP ?

La location meublée non professionnelle est un investissement permettant de percevoir des loyers mensuels élevés. De plus, vous pouvez vous passer des obligations de gestion en confiant simplement cette tâche à un un exploitant confirmé. Cette délégation des tâches de gestion est surtout indiquée dans le cadre d’une location LMNP en résidence de services.

La location LMNP séduit également par la possibilité d’amortissement à moyen terme. Cela vous permet de réduire voire éliminer l’obligation de paiement d’impôt tout en veillant au respect du cadre légal relatif à la défiscalisation immobilière.

Avec le régime micro-bic, vous avez droit à un abattement de 50% sur vos recettes. Ce régime est accessible si le chiffre d’affaires annuel hors taxe est inférieur à 72 600 euros.

Pour profiter d’une réduction fiscale intéressante avec la location meublée non professionnelle, il est recommandé de choisir le régime réel LMNP. Cela permet la totalité des charges des recettes réalisées : frais de syndic de gestion, intérêts d’emprunt… Ce régime vous permet également de diminuer les impôts, au fil des années, en déclarant l’usure de l’immobilier à louer et de meubles dans son sein. Cette stratégie pour la réduction de l’assiette imposable est du ressort de la comptabilité. Il revient à votre service comptable de démontrer la dépréciation du bien à louer pour profiter d’avantages fiscaux intéressants.